（甘肃省住房和城乡建设厅  甘肃省发展和改革委员会  会甘肃省自然资源厅

甘肃省市场监督管理局    中国人民银行甘肃省分行）

为进一步规范全省住宅小区公共收益管理，保障业主的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《甘肃省物业管理办法》等法律法规规定，结合我省物业管理工作实际，制定本指导意见。

一、公共收益来源

本指导意见所称公共收益，是指建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用住宅小区业主的共有部分（包括共用部位、共用设施设备）依法开展经营活动获得的收入。

公共收益的来源主要包括以下方面：

（一）利用住宅小区业主共有的房屋进行租赁或者经营获得的收入；

（二）利用业主共有道路、场地停放车辆获得的收入；

（三）利用业主共有场地、灯箱、外墙、电梯轿厢、单元门厅、走廊通道等设置广告获得的收入；

（四）利用业主共有场地开展商业活动以及投放快递柜、净水机、自动售卖机等设施获得的收入；

（五）对通信运营商设立通信设施设备收取的场地占用等费用；

（六）处置经业主大会同意报废的共用设施设备回收残值等获得的收入；

（七）相关单位、物业服务人等支付的归全体业主共有的违约金、赔偿金、补偿费等；

（八）公共收益利息收入；

（九）其他依法属于全体业主的收入。

二、公共收益归属

（一）在扣除经营管理过程中产生的能耗、维护、人工费用及法定税费等合理成本后，剩余部分归全体业主共有。

（二）公共收益的分配，有约定的按照约定，没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。

（三）委托物业服务人经营管理的，鼓励就物业服务人扣除合理成本的内容、标准、比例、核算方式、支付周期等作出约定，未约定或约定不明的可以补充约定。未依法征得业主同意，不得擅自扣除经营管理相关成本。

三、公共收益用途

（一）公共收益应当主要用于补充专项维修资金，也可按照业主共同决定用于以下用途：

1．物业服务合同约定之外的绿地、道路、屋顶、外墙、电梯、消防、安防等共用部位、共用设施设备的维修养护、更新、改造、增设费用；

2．房屋及共用设施设备的保险、体检费用；

3．委托第三方开展评估鉴定、财务审计、招标代理等费用；

4．维护业主共有权益和共同管理事项所产生的诉讼、仲裁、复议等相关费用；

5．业主大会、业主委员会或物业管理委员会日常工作经费；

6．业主委员会、物业管理委员会工作人员及聘请的专职工作人员报酬或补贴；

7．业主大会决定的其他用途或者支出。

（二）任何单位、组织或者个人不得违法违规侵占、处分、挪用公共收益。下列费用不得从公共收益中列支：

1．依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

2．依法应当由供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位承担的相关管线和设施设备维修、养护费用；

3．根据法律法规规定或者物业服务合同约定，应当由物业服务人承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修、养护费用；

4．因人为损坏依法应当由当事人承担的住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

5．业主大会决定不得列支的其他情形。

四、公共收益管理

（一）公共收益经营管理。

1．未依法征得业主同意，任何单位、组织或者个人不得擅自利用业主共有部分从事经营活动。利用业主共有部分经营不得擅自改变共用部位、共用设施设备的用途，不得妨碍业主正常生活，应当遵守安全管理规定并及时进行维修养护。

2．业主大会成立前，可由临时管理规约、前期物业服务合同约定的主体负责经营管理住宅小区公共收益，未作约定的，可由物业管理委员会、居（村）民委员会等负责经营管理，也可依法经业主表决同意后由物业服务人负责经营管理。

3．业主大会成立后，利用业主的共有部分从事经营活动，以及公共收益的分配、使用、管理、移交等事项，应当依法经业主表决同意，并鼓励在业主大会议事规则、管理规约及物业服务合同中作出约定。发现违反规定、约定情形的，业主委员会或物业管理委员会应当督促限期整改，并按照约定进行处置。

4．业主大会决定利用业主共有部分从事经营活动，可以授权业主委员会或物业管理委员会，授权期限不得超过业主委员会或物业管理委员会任期；也可以委托物业服务人，委托期限不得超过物业服务合同中约定的合同期限。可就电梯广告、道闸广告、快递柜、通信设施设备等常见经营事项一次性授权并全流程监督。

5．委托物业服务人经营管理的，鼓励就经营活动的项目以及收益范围、管理方式、分配比例、账目公示、财务审计、使用范围和使用限额等内容作出约定。

（二）公共收益账目管理。

1．公共收益应当单独列账，独立核算，不得与其他收支合用一个账户。一个住宅小区或物业服务区域开设一个公共收益专用账户。

2．业主大会成立前，由公共收益代为经营管理主体以物业服务区域为单位开设并管理公共收益专用账户。

3．业主大会成立后，由业主委员会或物业管理委员会以业主大会的名义开设公共收益专用账户，由业主大会授权委托的经营管理主体负责管理。

4．暂时没有产生公共收益的，也应开设公共收益专用账户。未开设公共收益专用账户的，经营管理主体应当及时申请补建。

5．公共收益经营管理主体应当按照会计制度相关规定管理公共收益，也可委托第三方代理会计机构实施公共收益的代理会计业务。

6．鼓励依托信息化手段，实现公共收益专用账户资金变动线上线下同步，业主随时可查可看，实现实时监督。

（三）公共收益公示审计管理。

1．无合同约定的，原则上每年2月底前，公共收益经营管理主体应当在住宅小区公示栏等显著位置、业主微信群等多种渠道，公示专用账户总余额以及上一年度公共收益的来源、收入支出明细、经营合同及发票、支出相关归档资料等内容，同时主动向县区住房和城乡建设主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）、业主委员会或物业管理委员会报告，接受监督。每年至少公示一次。公示期有合同约定的依照合同约定，无合同约定的原则上不少于30日。暂时没有产生公共收益的，也应进行公示。

2．业主、业主委员会、物业管理委员会、住房和城乡建设主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会等如对公示的情况有异议，可要求公共收益经营管理主体于七日内作出书面说明并提供相关佐证资料，并有权查询相关档案资料。物业服务区域专有部分面积占比百分之二十以上的业主或者人数占比百分之二十以上的业主对说明仍有异议的、业主大会决定或者业主大会议事规则作出约定的，业主委员会、物业管理委员会可以委托第三方专业机构进行审计，审计所需经费从公共收益中列支。应与公共收益经营管理主体共同协商选定第三方审计机构。审计报告应向全体业主公示，公示期有合同约定的依照合同约定，无合同约定的原则上不少于30日。

3．鼓励在业主大会议事规则、物业服务合同中对公共收益审计事项进行约定，包括但不限于：对经营管理主体无正当理由逾期未作说明或说明明显不实的进行审计；首届业主委员会成立后，对物业服务企业代管期间公共收益收支情况进行审计；经营管理主体发生变更的，移交前对原主体管理期间公共收益收支情况进行审计；业主委员会届满或者解散，以及业主委员会主要负责人离任、离职时，对业主委员会任期内公共收益收支情况进行审计。审计所需经费从公共收益中列支。

4．鼓励与公共收益经营管理主体约定审慎启动审计事项，包括但不限于：对经营管理主体无正当理由逾期未作说明进行审计的，审计所需经费由经营管理主体承担；无正当理由就同一事项重复提出审计要求，但未发现经营管理主体存在侵占、挪用等违法违规问题的，审计所需经费由提议审计的主体承担。

五、公共收益使用

（一）业主大会成立前，按照临时管理规约、前期物业服务合同约定使用公共收益。未作约定又确需使用的，公共收益经营管理主体应当在报告物业管理委员会、居（村）民委员会并接受监督的前提下，依法经业主表决同意后实施。

（二）业主大会成立后，根据业主大会的决定以及业主大会议事规则、管理规约，或者物业服务合同约定使用公共收益。鼓励优先用于共用部位、共用设施设备的维修养护、更新、改造、增设。

（三）业主大会可在管理规约中或者依法征得业主表决同意后，授权公共收益经营管理主体行使一定额度的公共收益使用权力，明确授权使用的情形、条件、额度和流程并全流程监督。

（四）使用公共收益更新共用设施设备等大额支出事项，应当依法依规按照事项评估、编制方案及预算、业主依法表决同意、专户拨付、招标施工、验收结算、公示归档等流程组织实施。鼓励在业主大会议事规则、管理规约或者物业服务合同中明确公共收益使用的具体流程。

六、公共收益移交

（一）业主大会成立并开设公共收益专用账户后，物业服务人应当根据业主大会的决定将公共收益转入业主大会公共收益专用账户，不得以业主欠缴物业服务费等为由拒绝移交。

（二）公共收益经营管理主体发生变更，物业服务人或者任期届满的业主委员会、物业管理委员会等原管理单位应当自合同终止、任期届满之日起十日内，将公共收益、经营收支账目、印章、相关凭证等资料完整移交给任期内或者新一届业主委员会、物业管理委员会。

七、公共收益指导监督

（一）县级以上地方人民政府住房和城乡建设主管部门负责组织实施公共收益管理相关政策，对政策执行情况进行监督检查；依据相关规定指导街道办事处（乡镇人民政府）履行物业管理以及公共收益管理相关职责；加强对住宅小区公共收益管理的日常监督检查，对擅自利用业主共有部分经营、拒不执行公共收益管理相关规定等行为，以及审计发现的问题依法依规进行查处；行为涉嫌犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

（二）地方价格主管部门按职责权限负责公共收益相关收费的价格管理，规范收费行为。

（三）县级以上地方人民政府市场监督管理部门负责依法查处违规收费、监督明码标价。

（四）县级以上地方人民政府自然资源部门负责在办理房屋所有权首次登记时，将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、公共场所、物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并登记为业主共有；应业主等相关利益主体要求，配合对其住宅小区共有部分进行产权确认。

（五）中国人民银行在甘各分支机构负责指导辖区内商业银行配合开设公共收益专用账户并做好账户服务。

（六）各级物业行业协会应当加强行业自律，引导、组织物业服务企业规范公共收益经营管理行为。

八、其他事项

（一）本指导意见自2026年5月1日起施行，有效期5年。

（二）各市州、兰州新区可以根据本指导意见，结合本地区实际制定实施细则。