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转发《中共甘州区委办公室 甘州区人民政府办公室关于印发〈甘州区化解国有土地上已售城镇住宅历史遗留“登记难”问题工作方案〉的通知》

发表日期:2021-11-25 14:40:27 发布机构:西街办事处
索引号 620702078/2021-00014 发文字号
关键词 发布机构 西街办事处
公开形式 责任部门
生成日期 2021-11-25 14:40:27 是否有效

甘州区化解国有土地上已售城镇住宅历史遗留“登记难”问题工作方案

根据《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发[2021]1号)、《甘肃省化解国有土地上已售城镇住宅历史遗留“登记难”问题工作方案》(甘办字[2021]55号)和《张掖市化解国有土地上已售城镇住宅历史遗留“登记难”问题工作方案》精神,为落实以人民为中心的发展思想,结合党史学习教育中深入开展“我为群众办实事”实践活动,积极化解国有土地上已售城镇住宅历史遗留“登记难”问题,保障群众合法权益,制定本方案。

一、总体要求

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神,以及区委、区政府相关要求,聚焦因历史遗留问题导致的不动产“登记难”,通过全面摸排、研判分析,综合运用法律、行政、经济、市场等手段攻坚克难,确保2021年完成国有土地上已售城镇住宅历史遗留“登记难”问题摸排,全区化解率达到60%;2022年全区化解率达到90%;2023年一季度前基本化解全区国有土地上已售城镇住宅因历史遗留问题导致的不动产“登记难”问题。

二、工作原则

(一)依法依规。遵守法律法规,既不突破底线,也不放宽界限,优化工作流程,审慎稳妥推进遗留问题化解。

(二)实事求是。兼顾各方,尊重历史,照顾现实,尊重群众,立足实际提出方案,解决遗留问题。

(三)民生优先。以人民为中心,对购房人无过错的,实行购房人办证与追缴项目建设单位税费、追究相关责任相分离,购房人办证与项目整改相并行。

(四)勇于担当。党委政府落实主体责任,集成政策、优化服务,敢于作为、积极负责,建立容错纠错机制,切实为担当者担当。

(五)分类处置。结合难易程度,按照“一小区、一方案、一专人”方式,分期分类分步化解处理遗留问题,不断增强人民群众的获得感、幸福感、安全感。

三、适用范围

经相关部门批准(核准或备案),国有土地上因历史遗留问题未能办理不动产权证的已售并入住的城镇住宅。

“小产权房”和存在乱占耕地、违反生态管控要求等问题的项目,不得纳入此次化解范围。

四、处理意见

(一)化解开发建设主体灭失的问题

1.开发企业或有关单位灭失,有承继单位或上级主管部门的,由承继单位或上级主管部门申请办理;没有承继单位和上级主管部门的,可以由不动产所在地县级政府指定的机构或组织代为申请办理。

2.开发企业或有关单位灭失的,首次登记与转移登记可一并办理,并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。 

3.已办理首次登记,开发企业或有关单位已经灭失的,购房人可单方申请办理转移登记。

(二)化解用地手续不完善的问题

4.由政府主导的安置房、棚改房、城中村改造用房、经济适用住房等项目,可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续。

5.国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的,可按划拨方式补办用地手续。

6.对于其他建设项目,可按照各地实际情况,分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。

7.对于已经办理了房屋所有权登记的住宅,经公告权属清晰无争议的,报经市、县区政府同意后,直接按现状核发用地划拨决定书或补办协议出让手续。

8.因各种原因导致土地手续无法办理的,权属清晰无争议的,在符合国土空间规划的前提下,报经市、县区政府同意后,由自然资源主管部门按现状出具认定或用地核实意见。

(三)化解欠缴土地出让价款、相关税费的问题

9.房屋已销售且已入住的住宅项目,开发单位未按出让合同约定或政策规定足额缴纳土地出让价款,以及将经济适用住房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款,或者开发单位欠缴税费的,可报经市、县区政府同意后,实行“证缴分离”方式,在有关部门依法追缴的同时,办理不动产登记手续。土地出让金或价款的缴纳标准,由不动产所在地市、县区政府按照有关政策确定。税务部门依据各级化解国有土地上已售城镇住宅历史遗留“登记难”问题领导小组办公室移交的欠税单位清单,依法追缴。划拨土地上自建房擅自对外出售,未补缴土地出让价款的,应当依法缴纳所欠价款和税费后,方可办理不动产登记。

(四)化解未进行规划核实的问题

10.对于按规定能够补办规划验收等手续的,应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记。

11.确因建成年代较早等原因不具备补办条件的,在符合国土空间规划的前提下,报经市、县区政府同意后,自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分楼幢符合规划的,自然资源主管部门可以对符合规划的楼幢先行核实,并出具规划核实意见。

12.未完成代征、代拆或公建配套的建设项目遗留问题分类处理。有建设单位(承继单位)的,由其与项目所在地县级政府商定处理意见,自然资源主管部门出具规划核实意见;建设单位灭失的,由项目所在地县级政府确定整改意见,自然资源主管部门出具规划核实意见。

(五)化解未办理竣工验收备案的问题

13.确因建成年代较早等原因无法办理竣工验收备案,但监督机构已出具质量监督报告的,由住建部门根据质量监督报告及规划、消防意见出具备案意见后,办理不动产登记。监督机构未出具质量监督报告的,由申报主体提供已售部分质量鉴定报告,质量鉴定按照现行国家有关技术标准,并结合建成时国家有关设计、施工等标准进行判定。鉴定结论达到国家有关质量标准的,由住建部门根据质量鉴定报告及规划、消防意见出具备案意见后,办理不动产登记;鉴定结论未达到国家质量标准的,由申报主体委托专业机构提出整改加固措施并组织整改,整改完成应重新鉴定,鉴定结论达到国家有关质量标准的,由住建部门根据整改后的质量鉴定报告及规划、消防意见出具备案意见后,办理不动产登记。

(六)化解未办理消防验收的问题

14.对1998年9月1日《中华人民共和国消防法》施行前已建成的房屋,未进行改建(含用途变更)、扩建的,可不再办理消防验收(备案)手续。对1998年9月1日及以后建成的房屋,根据《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国消防法》等有关法律规定,由项目所在地住建部门牵头、消防救援机构配合,在确保消防安全前提下,简化程序,完善消防验收(备案)手续。

(七)化解未通过人防验收的问题

15.应建未建人防工程的项目,由建设单位提出申请,经批准后可在本单位同期实施的项目限期补建,不动产登记机构依据批准进行登记;无法补建的,按历史同期当地的易地建设费收取标准补缴易地建设费。已办理人防工程建设审批手续,但防空地下室未修建、修建面积不足或已建成的工程不符合人防战术技术要求和标准规范,且无法整改补救的,由人防主管部门对建设单位依法予以处罚,并责令按照批准应建的面积补建人防工程,或缴纳防空地下室易地建设费。

(八)化解住房、土地被开发企业抵押及司法查封的问题

16.积极协调开发企业、金融机构和法院,通过还款、协商、追缴、置换等方式处理债务纠纷问题,及时解除抵押和查封。债务追缴解押和解除查封可采用行政追缴、司法追缴平行进行。涉及司法查封的,各级政府要积极引导购房群众用法律手段解决问题,对符合法律援助条件的购房群众应当给予法律援助。法院加快案件审理和执行进度,依法解封。

(1)对开发项目建设用地使用权、在建工程未解除抵押而对外违规销售的,必须限期还款解除抵押权。抵押权不能解除的,可由住建等部门和抵押权人协商一致,在明确置换抵押物和依法收回抵押贷款方案后办理登记。

(2)对于开发企业因债务等原因不动产被法院查封的,必须限期清偿债务解除查封;对于开发企业因债务纠纷涉及不动产诉讼的,必须依法加快司法审判。查封难以解除的,由相关部门与债权人协商一致,明确置换查封标的和依法追债方式,经法院裁定解封后办理登记。

(九)化解原分散登记的房屋、土地信息不一致,项目跨宗地建设的问题

17.分散登记时,已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产,继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记,未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的,经核实权属关系变动清晰且无争议的,可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。存在争议的,待争议解决后再行办理。 

18.房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围,无调整宗地需求的,可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的,经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后,办理不动产登记。  

(十)化解开发建设主体配合不积极、整改不到位、恶意欠缴税费的问题

19.符合此次化解范围的项目,开发建设主体要履行申请主体责任,不得因涉及缴纳税费、整改和处罚等原因撤销登记申请,损害群众合法权益。

20.市、县区政府相关部门应加大追缴力度,对于开发商恶意欠缴税费的,依法采取相应措施予以追缴。对拒不配合的企业及其法定代表人、主要负责人和对失信行为负有直接责任的从业人员,依法纳入失信名单,按照国家发展改革委、人民银行、住建部等部委印发的《关于对房地产领域相关失信责任主体实施联合惩戒的合作备忘录》实行联合惩戒;追缴未果的由职能部门依法按程序申请法院对有关单位和责任人强制执行;对涉嫌违法犯罪的,依法追究法律责任。

各级政府或相关部门已出台的政策继续作为化解遗留问题的政策依据,也可参照本方案结合实际制定实施细则或具体办法。

国有土地上已经出售的商业、办公、工业等房屋涉及的历史遗留问题可参照本方案执行。

五、工作步骤

(一)部署准备。成立甘州区化解国有土地上已售城镇住宅历史遗留“登记难”问题领导小组,对化解工作进行安排部署。

(二)摸排交办。乡镇街道和政府相关部门要开展拉网式排查,建立工作台账。于2021年9月9日前,将工作台账报甘州区化解国有土地上已售城镇住宅历史遗留“登记难”问题领导小组办公室。甘州区化解国有土地上已售城镇住宅历史遗留“登记难”问题领导小组办公室要及时将经本级政府同意的工作台账任务清单分派各单位进行交办。各单位不得以其他单位是否审核作为前置条件开展并行办理手续工作,限时办结。需要政府研究的,以清单形式提交研究。

(三)全力化解。按照“一小区、一方案、一专人”要求,领导带头,实行专人包抓,建立包抓台账。包抓领导要及时进行调度,切实解决存在问题。 

(四)督查总结。区领导小组办公室负责全区工作调度和督查指导。按时向市领导小组办公室上报工作台账和包抓台账,每季度向市领导小组办公室报告一次进展情况,特殊情况随时报告。各相关乡镇街道和部门要对分派交办清单随时进行跟踪落实,及时上报办结情况。

六、保障措施

严格落实主体责任,突出问题导向,按照“全覆盖、无遗漏”的原则,迅速开展摸底排查。要从严执行政策,吃透省、市实施方案和操作流程、排查工作方案,既不突破底线,也不放宽界限,依法依规推进问题化解。按照“一小区、一方案、一专人”的要求,坚持分类处置,突出攻克“证缴分离”政策落实,土地房屋抵押查封,涉法涉诉等问题,有力有序解决疑难问题。要用好用活“十类问题二十条处理意见”,优先解决办证问题,决不能让群众为历史欠账买单。要加强组织领导,强化协调配合,健全完善长效工作机制,紧扣省、市政策措施和处理意见,认真研究、合力攻坚,全面查找工作中存在的突出问题和薄弱环节,综合运用行政、法律、经济等手段,通过化解一个遗留问题、推动一类问题解决、建立完善一套制度机制的工作模式,确保保质保量完成“清零见底”工作目标。