当前位置: 首页>政府信息公开>乡镇政府信息公开>北街街道>房屋征收及住房保障

甘州区住宅小区物业服务标准化建设实施方案

发表日期:2021-08-31 10:48:02 发布机构:北街办事处
索引号 620702081/2021-00016 发文字号
关键词 物业服务;标准化;物业服务企业;业主委员会;住宅;物业管理;物业;业主;街道;张掖市 发布机构 北街办事处
公开形式 责任部门
生成日期 2021-08-31 10:48:02 是否有效


为加快推进物业管理服务标准化建设,有力提升物业管理服务水平,促进全区物业管理行业持续健康发展,根据市住建局《关于印发张掖市住宅小区物业服务星级标准的通知》(张市建〔2020〕341号)和市发改委《关于公布张掖市普通住宅物业服务收费基准价等问题的通知》(张发改价格成本〔2020〕30号)等要求,结合实际,制定本方案。

一、总体目标

坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,全面贯彻党的十九大及十九届二中、三中、四中、五中全会精神,深入落实以人民为中心的发展思想,紧紧围绕城市精细化管理工作要求,由行业部门牵头,乡镇、街道具体负责,相关部门及物业行业协会参与,发挥党建引领作用,完善社区治理体系,逐步推进住宅小区物业服务标准化建设,引导物业服务行业向现代服务业转型发展,着力提高物业管理服务规范化、标准化、专业化水平。力争到2023年底,各住宅小区物业服务水平明显提升,业主委员会作用充分发挥,业主自我管理意识显著提高,逐步形成和谐、文明、协作、共赢的物业管理服务新格局。

二、重点任务

计划用3年时间,完成全区170个住宅小区物业服务标准化建设。2021年2月,确定10个物业服务标准化建设试点小区;4月底前,完成10个物业服务标准化建设试点小区建设,基本实现标准化管理。2021年底,完成50个建成小区标准化建设;2022年底,完成60个建成小区标准化建设;2023年10月底,完成剩余50个建成小区标准化建设,届时所有建成小区将全部完成物业服务标准化建设。

三、标准化建设内容

(一)企业管理标准化。由区住建局牵头,区市场监管局配合,对全区物业服务企业从业状况进行全面梳理审查,规范物业服务企业营业执照、从业手续办理等,督促各物业服务企业按照规定在物业主管部门登记备案。指导各物业服务企业配齐物业服务人员,按照规定进行培训后上岗。规范建立企业信用信息档案,实行动态管理。合理制定停车费、广告费、配套商业用房等公共收益收支、使用、分配方案,健全各项资金管理制度。对不符合标准的物业服务企业,责令限期整改,整改不到位的,按照程序予以劝退清退;对无业绩、无人员、无办公场所的“三无”“僵尸”物业服务企业直接予以清退注销。

(二)合同文本标准化。全面应用住建部制定的(前期)物业服务合同、(临时)管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法等一系列示范文本,推进物业服务标准化管理。由区住建局负责,各相关乡镇、街道配合,对辖区内所有物业服务企业、物业服务项目、业主委员会备案资料逐一审查。对于既有项目,要审查有关合同文本使用情况,签订或使用不规范的,责令限期按照示范文本进行整改;有条件的,结合合同续签和业主委员会换届等工作,直接更换为示范文本。对于物业服务企业新接管小区、新组建业主委员会小区,按照规定使用示范文本。全区所有物业企业、项目以及业主委员会的相关合同文本,均需在区住建局和所在乡镇、街道办理备案手续,并将备案的合同文本作为调处矛盾纠纷和评判物业服务质量的依据。

(三)党建引领标准化。充分发挥街道、社区基层党组织优势,积极吸纳党员成为小区楼栋长或业主委员会成员,构建街道、社区基层党组织统一领导,物业主管部门、物业服务企业协同,业主委员会(业主自治小组)、业主代表广泛参与的基层治理体系,形成上下联动、共驻共建的工作机制。大力开展“先锋物业”活动,在标准化建设试点小区设立党员先锋岗,积极发挥广大党员示范引领作用,主动参与物业管理,促进全区物业管理更加规范科学。

(四)业主自治建设标准化。研究制定业主委员会建设工作指导意见,从业主委员会筹备、选举、备案、换届等各个环节,指导乡镇、街道加强对业主委员会建设工作的监管,确保业主委员会组建程序规范、发挥作用到位。特别要加强对业主委员会委员资格的审查,确保符合条件的业主选入业主委员会。要加强对业主委员会成员的任前和任中培训,签订《诚信履行职责承诺书》,引导和督促其树立较强的法律意识和责任意识。对业主委员会委员不符合资格条件、业主委员会不能正确发挥作用、不服从监督指导的,要及时按照程序撤销其委员资格或备案手续。充分发挥业主委员会或自管小组在矛盾纠纷协调、物业管理、物业服务监管中的积极作用,探索推行以业主委员会或自管小组进行管理的业主自治模式。具备成立业主委员会条件的小区,在乡镇、街道和行业主管部门的指导下,规范成立业主委员会;不具备成立业主委员会条件的小区或楼宇,由乡镇、街道、社区代表、楼长、业主代表共同参与,组建物业自管小组。

(五)公开公示标准化。区住建局、区市场监管局要督促各物业服务企业严格落实物业服务事项公开公示制度,在住宅小区内推广实施标准化公开公示栏,公开公示内容要符合《张掖市住宅小区物业服务星级标准》《张掖市普通住宅物业服务收费基准价》等有关规定。重点监督物业服务事项、收费项目和收费标准是否按有关规定进行公开公示,是否定期向业主公示经费收支情况,是否存在擅自提高物业费标准、巧立名目乱收费等行为。

(六)维修资金使用标准化。区住建局要按照《张掖市住宅专项维修资金管理办法》相关规定,进一步修订完善专项维修资金使用规则和程序,指导各物业服务企业规范使用专项维修资金,确保专项维修资金使用规范、高效、安全。指导业主委员会、物业服务企业、社区居委会对业主提出的维修事项早计划、早安排,及时解决业主反映或存在的房屋隐患问题。引导业主采取异议表决、默认表决等多种方式进行资金使用表决,进一步提高维修资金使用效率,保障物业公共部位共用设施设备正常使用。

(七)服务等级内容标准化。各相关乡镇、街道和部门要督促、指导各物业服务企业按照《张掖市住宅小区物业服务星级标准》要求,从公共部位共用设施设备维护养护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护管理等方面开展等级化、标准化建设。住建、发改、市场监管、应急、城管执法、公安等部门和相关乡镇、街道及物业行业协会,组成物业服务标准化建设考评小组,根据《甘州区住宅小区星级物业服务考核标准》(附件2),对小区物业服务各项工作进行检查评估,从管理方案、自治组织、服务质量、管理成效、加分项、扣分项六个方面打分考评,并依据考评结果划分等级,核定物业费指导价收取标准,确保所开展的物业服务质价相符。

四、实施步骤

(一)试点创建阶段(2021年2月—2021年4月)。区住建局组织相关部门调研后,分类、分级确定10个试点住宅小区,并根据任务分工有序推进试点小区标准化建设工作,确保2021年4月底前全部达标创建。及时梳理试点创建过程中存在的各类问题,提出改进意见或措施,并根据调研和试点创建情况合理确定住宅小区物业服务标准化建设任务清单,为全面达标创建奠定基础。

(二)达标创建阶段(2021年5月—2023年10月)。按照住宅小区物业服务标准化建设任务清单时间节点利用3年时间,对城区所有建成住宅小区进行标准化建设分类达标创建工作。优化物业管理模式,健全“政府监管、市场主导、属地管理、业主自治、综合施策”的物业管理工作机制,强化物业管理各方主体责任,推动物业管理重心下移。各相关部门协助相关乡镇、街道,督促、指导物业服务企业整改考核反馈指出问题,将问题整改和达标创建情况报区住建局。区住建局会同相关部门每半年对各物业服务企业标准化建设情况进行督查检查,并对整改落实和达标创建情况通报。

(三)总结验收阶段(2023年11月—2023年12月)。区住建局对住宅小区物业服务标准化建设工作进行验收和总结,研判分析后提出全区物业服务标准化建设长效机制意见和建议,形成工作总结报告报区政府。

五、任务分工

区住建局:负责制定住宅小区物业服务标准化建设方案,研究制定物业服务星级标准、任务清单和工作流程,组织开展考核评定等工作。指导督促相关乡镇、街道和物业服务企业开展住宅小区物业服务标准化建设工作。发挥行业部门职责,结合实际完善我区物业服务管理体系,做好各物业服务企业日常工作的监管。

市城管执法局:配合做好物业星级服务的评定考核和督查工作,对各住宅小区乱搭乱建、乱停乱放等违法行为进行查处并持续加强监管。

市公安局甘州区分局:配合做好物业星级服务的评定、考核和督查工作,指导对各住宅小区维护治安、做好安全防范;配合市城管执法局、物业服务企业对私搭乱建和违法建筑予以拆除。

区发展改革局:配合做好物业星级服务收费标准评定和日常监管、督查检查工作。

区市场监管局:配合做好物业星级服务的评定、考核和督查工作,对物业服务收费事项进行日常监管。

区应急管理局:配合做好物业星级服务的评定考核和督查工作,对各住宅小区应急、消防等安全工作进行指导、监督和考核。

相关乡镇、街道:负责辖区内住宅小区物业服务标准化建设工作的具体实施,严格落实各项创建任务,并在规定时间内完成达标提升;发挥属地管理职责,做好辖区各住宅小区日常管理和业主自治组织成立、运行的监督和管理。

区物业行业协会:严格按照《张掖市住宅小区物业服务星级标准》和《甘州区住宅小区星级物业服务考核标准》要求,积极督促各物业服务企业按照星级标准提供服务,并配合做好物业星级服务的评定考核工作。

区物业矛盾纠纷调解中心:完善运行机制和相关制度,及时受理信访投诉和交办的物业矛盾纠纷,积极协调相关部门、单位共同调处,就地化解各类矛盾。建立行政调解、人民调解、司法调解联动机制,依法、及时、有效预防和化解因物业管理而引发的矛盾纠纷,营造和谐社会环境。认真落实物业管理联席会议制度,协调解决物业管理突发、复杂、重大问题,为物业服务标准化建设工作创造良好环境。

六、保障措施

(一)加强组织领导。物业服务标准化建设工作是为了切实解决我区物业服务标准不高、管理不规范、群众满意度不高、业主和物业服务企业矛盾突出等问题开展的专项行动。各相关乡镇、街道和部门要深刻认识住宅小区物业提质升级及标准化建设的重大意义,发挥好指导、支持和协调作用,积极沟通协作,形成工作合力。要深入引导各物业服务企业进一步提高思想认识,落实各项目标任务,进一步提高行业文明程度,努力提升整体形象。

(二)强化宣传引导。发挥新闻媒体、自媒体、微信公众号、宣传橱窗等作用,加大物业管理政策法规宣传力度,大力弘扬社会主义核心价值观,引导业主树立正确的消费意识,按时缴纳物业服务费用,自觉抵制无故拒交物业费等不文明行为,有序参与小区自治管理活动。创新宣传方式,采取知识问答、入户宣讲、专家论坛等形式,动员物业服务企业和广大业主广泛参与物业服务标准化建设,积极举报违法违规问题,维护良好的物业服务市场秩序,形成共建共治共享格局。

(三)严格督促检查。强化事中事后监管,发挥“双随机一公开”作用,每半年对相关乡镇、街道住宅小区物业服务标准化建设情况进行检查。对工作效果明显的物业服务企业表彰奖励;对工作落实不力、进展缓慢的物业服务企业通报批评,并记入企业不良行为记录。对在住宅小区物业服务标准化建设工作中推诿扯皮、调解矛盾不力,导致业主群体性上访造成影响的有关部门、单位或个人,依纪依规追究责任。